Phân tích chung cư HCM

Phân tích căn hộ quận 1

 

điển hình là thương vụ đầu tư vào Năm Bảy Bảy của Creed Group (Nhật Bản), với hơn 600 tỷ đồng dưới hình thức mua cổ phiếu và trái khoán. Tiếp đó, quỹ đầu tư Nhật Bản này cũng dành 200 triệu USD (hơn 4.200 tỷ đồng) để đầu tư vào bất động sản An Gia. Trong khi đó, Tập đoàn Adventus (Singapore) thâu tóm dự án VGR Riverview tại trọng tâm quận 1 (TP.HCM).

Năm 2018 tại TPHCM, giá đất nền đã được đẩy lên cực điểm cao nhất trong lịch sử. Cơn sốt bắt nguồn từ phía Đông (quận 2, quận 9, Thủ Đức) rồi chóng vánh lan sang khu Nam Sài Gòn và tiếp tục kéo sang phía Tây, khu vực Cần Giờ. Chính quyền đô thị đã phải huy động cả công an vào cuộc dẹp nạn cò đất và thông báo cụ thể về quy hoạch các khu vực ngoại thành.

Cơn sốt ngay sau đó đã hạ nhiệt. bên cạnh đó, nhiều cảnh báo tình trạng này có khả năng tái phát vào thời điểm giáp Tết Mậu Tuất 2018, do nhu cầu mua BĐS vào cuối năm và đất nền vẫn là lựa chọn ưu tiên. Những biệt thự được phân lô bán nền trước đây sẽ bị làm giá, dẫn tới cơn sốt cục bộ.

Theo thông báo từ một lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM, để tổ chức này ưng ý giao đất, phía Hà Đô phải tạo một văn phòng khác với 6 tầng ngay trong khu đất này, song song sẽ bán 50 chung cư với giá giảm vài chục phần trăm cho cán bộ của Viện.

bẩm thưa về thị trường BĐS năm 2017 và dự đoán tình hình năm 2018 của Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng nhận định hiện thời, do khan hiếm nguồn cung nên ra hiệu sốt giá đất nền đang quay trở lại một số vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.
Quỹ đất trọng điểm thị thành HCM để phát triển chung cư dần cạn kiệt, khiến “cuộc chiến” săn quỹ đất trung tâm càng ngày càng quyết liệt.
Theo cho điểm của các chuyên gia về nhà đất, năm 2015, thị trường địa ốc VN khởi đầu bước vào chu kỳ bùng nổ sau thời gian dài đóng băng, nhờ các nguyên tố kinh tế vĩ mô và những chính sách giúp cho thị trường.
Cũng từ đây, những thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) biệt thự diễn ra rất quyết liệt. Trong đó, có thể kể đến Vingroup thâu tóm quỹ đất vàng tại khu Tây bờ sông Sài Gòn, trong đó có khu cảng Ba Son (quận 1, TP.HCM).

Trước khi về tay Novaland, khu đất này được Trường THCS Hồng Hà thuê làm dài, sau khi mua thành công, Novaland đã khai triển biệt thự căn hộ Newton Residence.

Được biết, từ năm 2014 đến nay, trong số hàng chục chung cư có được từ các thương vụ M&A của Novaland, hiện có 25 căn hộ nằm tại các vị trí được cho là “đất vàng”. ngoại giả, Novaland cũng đang cùng Sabeco tăng trưởng "khu đất vàng" trên 6.000 m2 tại 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng (quận 1).

Không chỉ săn quỹ đất trống, những đơn vị địa ốc cũng nhăm nhăm vào những biệt thự chung cư cũ nằm trọng điểm đô thị. Là một công ty thuộc diện “trâu chậm uống nước đục”, một đại diện của đơn vị địa ốc Vietcomreal luyến tiếc vì tham gia vào việc săn căn hộ cải tạo căn hộ cũ quá muộn và giờ đây các căn hộ cũ đều đã có chủ.
Nhìn vào khái quát thị trường, giới quan sát khẳng định, cửa cho nhà đầu tư địa ốc vào phân khúc trung tâm đang hẹp. Quỹ đất đủ rộng để tăng trưởng chung cư BĐS đã dần cạn kiệt. ngoại giả, cơ hội không hề đã hết với các tổ chức.

Tư vấn BĐS HCM

Cũng trong năm 2015, một tổ chức được cho là thành công lớn trong việc thâu tóm quỹ “đất vàng” là Novaland với 4 chung cư được thâu tóm trên đường Phổ Quang, Hồng Hà (quận Tân Bình, TP.HCM), ngay sát trường bay Tân Sơn Nhất. Những quỹ đất này rộng hàng nghìn mét vuông, hạp cho việc XD chung cư chung cư cao cấp. Sau khi thâu tóm, Novaland đã nhanh chóng công ty động thổ và xây dựng các dự án.
nối tiếp “cuộc chiến” săn đất trọng điểm đang dần cạn kiệt, bước vào năm 2016, Novaland lại thắng lợi khi thâu tóm thành công hơn 2.000 m2 đất ngay tại ngã tư đường Trương Quốc Dung và Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận).

Trong khi đó, ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc phòng ban Định giá và Nghiên cứu Cushman & Wakefield Đất Việt, cho rằng trong thời gian qua, thị trường đã chứng kiến các chủ đầu tư có danh tiếng trong nước săn những quỹ đất mông mênh tại các quận trọng tâm để làm chung cư. phần đông chung cư mới này dự định là các căn hộ nhà ở, chỉ có một tỷ lệ rất nhỏ dành cho văn phòng và bán buôn. Khi các căn hộ đồng loạt triển khai, nguồn cung sẽ rất dồi dào và đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu của người dùng.

Nhận định về “cuộc săn” đất sạch trung tâm, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, cho thấy quỹ đất trung tâm hiện tại đang hạn hẹp. ngoại giả, còn do ảnh hưởng bởi chủ trương trung của TP.HCM là không muốn tập chung thêm những căn hộ bất động sản mới ở trong trung tâm để giảm sức ép dân số tại trọng điểm.

Ngoài ra, doanh nghiệp Địa ốc phồn thịnh cũng đang là một “thợ săn” có tiếng của thị trường BĐS TP.HCM. Sau khi thâu tóm được khoảng 30 căn hộ đất sạch, trong đó đa phần là những quỹ đất tại gần sân bay Tân Sơn Nhất (quận Bình Tân) trong thời đoạn từ 2014 đến đầu 2017, tổ chức này đang nối thầm lặng săn những căn hộ đất sạch tại các quận trọng điểm của đô thị.
Một “thợ săn” nữa phải nhắc tới đó là doanh nghiệp cổ phần Đầu tư nhà đất Phát Đạt. Đây được coi là “nhà giàu”, bởi cách săn đất của doanh nghiệp này khá đặt biệt, đó là việc chọn tạo biệt thự BT (xây dựng - chuyển giao) cho TP.HCM để đổi đất vàng. Sau khi đổi được những lô đất tại quận 11, quận 5, quận 4, gần đây, Phát Đạt đã chính thức có thêm những lô đất mới tại quận 5 nhờ căn hộ BT Khu liên hiệp thể thao Phan Đình Phùng (quận 3).
Hay gần đây, tổ chức BĐS Hà Đô và Ban lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM đàm phán về việc Hà Đô muốn với mảnh đất hơn 4.000 m2 hiện là văn phòng của Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM tại đường Trương Quốc Dung (quận Phú Nhuận).

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam, khẳng định nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến bất động sản Việt Nam, điển hình là Nhật Bản. Các nhà đầu tư Nhật không chỉ chú ý phân khúc cao cấp, mà còn lan sang các phân khúc trung cấp và bình dân. ngoại giả, các quỹ đầu tư đến từ Singapore và Hong Kong cũng tích cực tìm hiểu về thị trường đất sạch trung tâm đô thị để XD văn phòng cho thuê và nhà ở cao cấp.

Ông Nguyễn Huy Vũ, giám đốc điều hành Banviet Land, cho thấy nhịp ở đây là quỹ đất từ 28 khu đất “vàng” của TP.HCM đang được tỉnh thành đưa ra đấu giáh àng năm, trong đó có khu đất 23 Lê Duẩn (quận 1).

Ngoài ra, TP.HCM hiện còn lượng quỹ đất lớn của tư nhân, trong đó năm 2016, Novaland đã mua thành công lô đất rộng 4 ha tại đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3)…

đặc trưng, “cuộc săn” không chỉ có doanh nghiệp VN, mà còn có những tổ chức nước ngoài như Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông.

Nhiều thông tin đầu tư hạ tầng, trong đó có cầu Bình Khánh sẽ được đầu tư thay phà Bình Khánh ngày nay đã khiến giá đất tại huyện Cần Giờ biến động đến 167%.
thưa bẩm về tình hình biến động giá đất tại thị trường TP.HCM năm 2017 của gachvang.com chứng minh năm 2017, giá đất tại đô thị biến động khoảng 15,16%. chi phí đất làng nhàng tại thị thành khoảng 97,194 triệu đồng/m2.

Tại các quận trọng tâm, nơi có giá đất cao nhất là quận 1 với 450,169 triệu đồng/m2; quận 3 khoảng hơn 270,286 triệu đồng/m2; quận 5 là 226,119 triệu đồng/m2; quận 10 ở mức 216,577 triệu đồng/m2.

Không chỉ Novaland, Công ty Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cũng đang là một trong những công ty săn những dự án đất sạch tại trung tâm TP.HCM. mới đây, Him Lam Land đã thâu tóm thành công một quỹ đất rộng tại đường Thi Sách (quận 1). Với quỹ đất này, Him Lam Land tính tình sẽ khai triển một chung cư chung cư siêu cao cấp trong thời gian tới.

 

 

Xu hướng dự án quận 1

Các quận khác như quận 4, quận Phú Nhuận, quận 11 có giá bình quân lần lượt là 161,723 triệu đồng, 157,538 triệu đồng và 141,076 triệu đồng/m2.
ngoại giả, với từng khu vực, nhất là các quận, huyện càng xa nội thành thì biến động rất lớn. Trong đó, huyện Cần Giờ có mức biến động tối đa với bình quân 167,5%; tiếp theo là huyện Củ Chi với 140,1%; huyện Bình Chánh cũng ở mức 85,7%; huyện Nhà Bè gần 65%.

“bên cạnh đó, cần chú ý là, trong bối cảnh tồn kho của phân khúc nhà ở vẫn còn khá cao, cộng với chính sách thắt chặt tín dụng từ nhà băng Nhà nước sẽ khiến người dùng khó tiếp cận các khoản vay để mua nhà hơn và có thể tương tác đến sức thanh khoản của thị trường trong trung và dài hạn”, ông Phước cho rằng.

Các quận Thủ Đức, Tân Bình, Gò Vấp, quận 12 mức biến động khoảng 42-69%...

Tại huyện Cần Giờ, một số tuyến đường như đường Duyên Hải (thị trấn Cần Thạnh) mức biến động năm qua tới hơn 406%, đường Rừng Sác (xã Bình Khánh) là 365%, đường Lương Văn Nho (thị trấn Cần Thạnh) hơn 208%... dự đoán trong quý I/2018, giá đất của huyện này nối khuynh hướng tăng nhẹ, với khoảng 3,5%.

Riêng giá đất huyện Củ Chi sau thời kì tăng nóng vì yêu cầu đầu tư siêu biệt thự, trong quý I/2018 được dự đoán giữ mức ổn định. Tại huyện này, tuyến đường có giá đất cao nhất bây chừ là tỉnh lộ 8 (thị trấn Củ Chi), với khoảng 26,8 triệu đồng/m2.
Khu Đông thành thị, nơi thị trường BĐS rầm rộ nhất hiện giờ, giá đất trong quý I cũng được dự đoán chỉ tăng khoảng 2%.

“hiện tại, quỹ đất hạn hẹp, đồng thời tránh về chỉ tiêu dân số, nên việc bán và thu hồi vốn rất khó, cộng thêm phí xây dựng, cũng như số vốn đầu tư cao hơn, nên việc các công ty săn và buil các dự án trong trọng điểm đô thị sẽ khó có lời. Theo tôi, trong thời kì tới sẽ không còn quỹ đất sạch tại các quận trọng tâm để các chủ đầu tư săn, nên thị trường này sẽ trầm lắng trong thời gian tới”, ông Phúc cho thấy.